Laat ons hier één en ander duidelijk stellen:
1° de gevelrestauratie, dwz verwijderen oude gevelsteen en oude ramen en plaatsen van nieuwe ramen (incl nieuw glas) af te werken met een nieuwe isolatielaag met crepi (“Etics-systeem”), bijkomend valbeveiliging (=veiligheidsglas tot 120 cm hoogte), werd op een AV van de VME adhv offertes door diezelfde VME goedgekeurd;
2° voor de uitvoering en coördinatie van de werken zorgde de syndicus die een architect, hoofdaannemer (die op zijn beurt voor de “schrijnwerkerij” moest zorgen én een plaatser voor de crepi);
3° er is/was dus wel degelijk een lastenboek opgesteld waarmee de leveranciers rekening moesten houden, vooral omdat het betreffende gebouw op de hoek van de zeedijk en een straat staat;
4° vanaf het begin van de werken kregen de mede-eigenaars een wekelijks “werfverslag” waarin, zelfs met foto’s, alle evtle mankementen of fouten vertoond werden zodat de verantwoordelijke uitvoerder op dat ogenblik evtle fouten kon rechtzetten, verbeteren of aanpassen;
5° de aanwezigen tijdens het werfbezoek/controle staan telkens eveneens vermeld per verslag zijnde:
- syndicus (en assistent)
- lid van de RME
- hoofdaannemer (+ assistent)
- onderaannemer schrijnwerken
- inspectiebureau CIBO (chemie en bouw)
- veiligheidscoördinator
- projectverantwoordelijke architect
6° maar … 3 weken, 12/06/2023, vóór einde van de werken krijgen we (als mede-eigenaar) een werfverslag waarin onder een paragraaf “Verstek” het volgende vermeld staat:
– begin citaat “Ramenconstructeur onderaanneming XXX komt naar de werf om toelichting te geven omtrent het verstek – zie opmerkingen hierover gemaakt door de architect, syndicus en RME – zie aangetekend schrijven architect 01/06/2023.
Constructeur geeft toelichting:
Bij samenstellen van de ramen werd de aaneenschakeling met pershoek niet steeds perfect uitgevoerd. Hierdoor liggen sommige profielen niet in één vlak, of sluiten de verstekkenniet perfect op elkaar aan.
Dit leidde tot de vastgestelde opmerkingen. Ramen werden naar werf getransporteerd en onmiddellijk geplaatst, waardoor probleem pas in situ kon worden vastgesteld door de architect en de syndicus.
Voorstel tot aanpassing = behandeling van het verstek met SOUDAL AluSeal. Dit is een waterdichte één-component kit voor afdichten van zaagsnedes en bescherming tegen corrosie.
Staal met openstaand verstek + voorstel aanpassing werd voorgelegd voor evaluatie.
Hoofdaannemer + onderaannemer schrijnwerken + ramenconstructeur dienen schriftelijke bevestiging over te maken betreffende behoud van garanties.
Dit dient ook aan Buildwise te worden overgemaakt voor technisch advies.” – einde citaat;
7° Ondertussen had de RME + syndicus een onafhankelijke gerechtskundige aangesteld en die kwam, wat de ramen betreft, tot volgende conclusie: “de ramen, dwz zowel de kaders als de bewegende raamvleugels, zijn niet “gekit” naar de normen waaraan aluminium ramen aan de kust moeten voldoen” en daarbovenop “de vermelde AluSeal zal om de twee jaar opnieuw moeten worden aangebracht vanwege de slechte samenstelling van kaders en ramen”;
8° gevolg: oa voor mij en enige andere mede-eigenaars = vanaf najaar 2023 en najaar 2024 loopt het water via de onderste “glaslat” én door de verstekken naar binnen bij hevige stormen vanuit de kust.
#lebragard: bent u na deze uiteenzetting nog steeds overtuigd dat de VME hier verantwoordelijk is voor wat hier gebeurd is of ligt de verantwoordelijkheid eerder bij architect en/of syndicus die de werken moeten stilleggen?
1 Antwoord
#lebragard: bent u na deze uiteenzetting nog steeds overtuigd dat de VME hier verantwoordelijk is voor wat hier gebeurd is of ligt de verantwoordelijkheid eerder bij architect en/of syndicus die de werken moeten stilleggen?
Uw uiteenzetting is duidelijk maar gaat voorbij aan wat wettelijk dwingend bepaald is in de appartementswet. Gelieve begrijpend te lezen en de nodige verbanden te leggen.
Het is nog altijd zo dat de VME /AV “beslist” en noch de syndicus noch de raad heeft enige autonome beslissingsbevoegdheid mbt. die goedgekeurde renovatiewerken , behoudens , extra bevoegdheden die de AV zou gegeven hebben aan de syndicus en aan de raad maw. het is de AV die verantwoordelijk is en blijft voor elke beslissing die ze neemt.
De vraag is nu : welk is (was) de contractuele band tss de VME enerzijds en de syndicus/ RvM/ architect/opdrachtnemer anderzijds ?
Heeft de VME / AV een mandaat/contract verleend aan de syndicus / RvM / architect …lastenboek, garantie bepalingen , werken opvolgen/controleren , oplevering van de werken ….ect….
er wordt beslist dat voor alle 38 app in de residentie er een volledige gevelrenovatie komt.
Feit is , de VME/AV keurde offertes goed en de syndicus gaf in naam van de VME , opdracht aan X om die werken uit te voeren conform de offertes….die meestal een opsomming is van werken en een totaalprijs geven…..maar géén uitleg over de techniciteit materialen , bouw-garantie….
Dat de syndicus zelf instaat voor de uitvoering en coördinatie van die werken gebeurd dus in naam en in opdracht van die VME. Dat de syndicus beroep doet op een bouwkundige/architect en anderen kan , syndicus handelt namens de VME…..
Welk mandaat / extra / bevoegdheden had de syndicus en de RvM gekregen van de AV mbt. deze totaal werken ? Wat staat er in de notulen van die Algemene Vergadering ? Wat staat op schrift ! ? = bewijs.
Werken van dergelijke omvang laat men zich beter : zowel vooraf , tijdens en na de werken , contractueel bijstaan door een bouwkundige want…meestal is een syndicus en/of leden van de raad, daar niet geschoold/bekwaam genoeg voor….nog maar te zwijgen over de belangenvermengingen ….schoenmaker blijf bij uw leest !!
Scenario zou moeten geweest zijn :
- Renovatiewerken gebouw noodzakelijk , wat wie wanneer hoe
- Bouwkundige aanstellen die alles in kaart brengt, lastenboek hoe en wat
- Offertes = goedkeuring AV en mandaat aan die bouwkundige
- Bouwkundige coördineert met kennis van zaken , werken conform lastenboek ,opvolging werken ect….
- Problemen , de bouwkundige kan bijsturen ingrijpen is contractueel zijn verantwoordelijkheid
- Eind goed al goed , oplevering van de goedgekeurde werken….met kennis van zaken , meest garantie op de geleverde werken , verzekerd/gewaarborgd.
- Facturen kunnen betaald worden
Besluit :
Ongeacht wat ….zo de renovatiewerken niet werden uitgevoerd conform de offertes en regels van goed vakmanschap is het de VME als , opdrachtgever en niet de syndicus of de raad , om te beslissen en te handelen , de nodige ingebrekestelling te doen aan het adres van de opdrachtnemer. Ook kan elke individuele mede eigenaar , dit omwille van zijn tweevoudig eigendomsrecht , alleen of samen met anderen , buiten de VME /AV om , de opdrachtnemer in gebreke stellen , dit om zijn eigen belangen behartigen/verdedigen als eiser en dit conform art.3.92 §1
………………
Iedere mede-eigenaar kan echter alle rechtsvorderingen alleen instellen betreffende zijn kavel, na de syndicus daarover te hebben ingelicht die op zijn beurt de andere mede-eigenaars inlicht.
Algemeen :
Een syndicus is wettelijk gezien als enige aansprakelijk voor het beheer van de VME / gebouw , dat de syndicus , handelend in naam en in opdracht van de VME , de renovatiewerken niet stil liet leggen is zijn beslissing , de VME is daar verantwoordelijk voor. Lijdt een VME schade owv. een minder goed/fout beheer is het de VME die opdraait voor die schade ….maar kan achteraf (eventueel) via een regresvordering die schade terugvorderen . (regresvordering van bewaarder)
en een vrederechter zegt het zo :
“Een algemene vergadering betreft een soeverein orgaan. Zij wordt aangestuurd door mede-eigenaars die met kennis van zaken betrokken worden in het beslissingsproces. Zij horen zich vooraf duidelijk en voldoende te informeren over de ernst en de toedracht van gedane voorstellen en beslissingen. Zij kunnen zich bijtijds laten adviseren door een deskundige van hun keuze dan wel zich informeren bij een professionele syndicus die als specialist inzake het beheer van mede-eigendommen aandient.
”Niemand kan een rechtmatig belang of rechten vorderen voortvloeiende uit zijn eigen onachtzaamheid of onbetamelijkheid.
(nemo auditur turpitudinem allegans; ex turpi causa acto non oritur).
Duidelijk ?
