Hallo, goed dat jullie bestaan, want ik heb regelmatig vragen of m.a.w. en ik ben een trouwe lezer.
Mijn vraag gaat niet alleen over Het Reglement van Interne Orde, maar ook de statuten en wij hebben binnen onze VME ook een Huishoudelijk Reglement. Dit laatste is een samenvatting van de twee vorige reglementen en passen we elk jaar aan met de genomen beslissingen op de VME vergadering. Wij (RVM) bezorgen dit aan alle bewoners + eigenaars die een appartement verhuren binnen de maand na de VME vergadering.
In ons gebouw komen in zes van de zesentwintig appartementen tussen dit en twee maanden nieuwe eigenaars en of huurders. Niet dat het slecht wonen is, maar huurders gaan elders wonen, jonge eigenaars kopen een huis of er is een gezinsuitbreiding. Het is misschien ver gezocht, maar met 1/4 nieuwe bewoners vraag ik me het nut af van statuten en een Reglement van Interne Orde nadat ik onze syndicus contacteerde.
Volgende vraag stelde ik aan de syndicus:
Twee jaar geleden zijn er op een bijzondere algemene vergadering afspraken gemaakt en beslissingen genomen over de plaatsing van zonnepanelen. Stel dat één van de nieuwe eigenaars geen rekening houdt met de gemaakte afspraken en 10 zonnepanelen laat plaatsen, terwijl volgens gemaakte afspraken er een maximus is van 5 stuks voor zijn appartement.
Volgens de syndicus kan alleen de VME hier optreden, en de eigenaar melden dat hij slechts 5 zonnepanelen mag leggen volgens het huishoudelijk reglement. En daarmee is de zaak afgerond. De VME of de syndicus kan in opdracht van de VME dan alleen nog juridische stappen zetten via een advocaat en veel geld uitgeven aan een juridisch gevecht.
Als dat zo is, waarom hebben wij dan betaald voor statuten, waarom moeten wij dan een Reglement van Interne Orde hebben, waarom moet er dan een Raad van Mede-eigenaars bestaan. Alleen om een derde partij (syndicus) te controleren of hij elke maand tijdig de facturen betaald? Dan is alleen een rekencommissaris voldoende.
Vriendelijk bedankt, Constant Sels
1 Antwoord
Mijn vraag gaat niet alleen over Het Reglement van Interne Orde, maar ook de statuten en wij hebben binnen onze VME ook een Huishoudelijk Reglement.
Huishoudelijk reglement = Reglement van Interne Orde (huishoudelijk reglement komt niet voor in de wetteksten)
Dit laatste is een samenvatting van de twee vorige reglementen en passen we elk jaar aan met de genomen beslissingen op de VME vergadering.
Het is een wettelijk verplichte opgelegde taak van de syndicus om een RIO op te stellen en deze , onverwijld bij te werken zo de AV daar een beslissing over neemt en/of de wet veranderd. Elke wijziging die men doorvoert in het RIO kan onderhands dus zonder tussenkomst van een notaris. (Een reglement van mede eigendom aanpassen is steeds met een authentieke akte van een notaris.)
cfr.
Art. 3.93. Tegenwerpelijkheid
- 3. ……..
De syndicus werkt zonder verwijl het reglement van interne orde bij, telkens wanneer de algemene vergadering tot een wijziging besluit. De syndicus heeft ook de verplichting om het reglement van interne orde aan te passen indien de toepasselijke wettelijke regels wijzigen, zonder dat hij hiervoor een voorafgaande beslissing van de algemene vergadering nodig heeft. In voorkomend geval deelt de syndicus dit mee op de eerstvolgende algemene vergadering. Het reglement van interne orde kan ter plaatse en zonder kosten door iedere belanghebbende geraadpleegd worden.
Wij (RVM) bezorgen dit aan alle bewoners + eigenaars die een appartement verhuren binnen de maand na de VME vergadering.
Dat kan maar het is in principe de taak en de plicht van de verhurende mede eigenaars hun huurders daarover te informeren en gebeurt dat niet kan er statutair bepaalt zijn dat de syndicus in actie moet komen.. lees uw statuten erop na en de wet = Art. 3.93. Tegenwerpelijkheid
vraag ik me het nut af van statuten en een Reglement van Interne Orde nadat ik onze syndicus contacteerde.
De basisakte en het reglement van mede eigendom , welke de statuten van het gebouw vormen en het onderhands reglement van interne orde zijn de WET voor die VME alsook voor de bewoners , niet eigenaar….al deze bevatten de “rechten en plichten en leefregels ” die men moet respecteren……kort bij elkaar leven , appartementsgebouw = leefregels verplicht anders chaos !
Volgende vraag stelde ik aan de syndicus:
Twee jaar geleden zijn er op een bijzondere algemene vergadering afspraken gemaakt en beslissingen genomen over de plaatsing van zonnepanelen. Stel dat één van de nieuwe eigenaars geen rekening houdt met de gemaakte afspraken en 10 zonnepanelen laat plaatsen, terwijl volgens gemaakte afspraken er een maximus is van 5 stuks voor zijn appartement.
lees : Zonnepanelen zonder bijzondere algemene vergadering. – Informatiepunt voor Mede-Eigenaars
en hopelijk hebt u het stappenplan zonnepanelen gevolgd…………
Volgens de syndicus kan alleen de VME hier optreden..
Dat is correct , het is de VME / AV die de beslissingsbevoegdheid heeft over de gemeenschappelijke delen en gemeenschappelijke belangen , maar de syndicus kan ook optreden zoals schriftelijke waarschuwing / bemiddeling en diens meer…..maar het is de AV die uiteindelijk beslist wat ze ermee gaat doen.
Indien de gemaakte afspraken niet gevolgd wordt zoals in uw voorbeeld (meer dan 5) is dit contractbreuk en kan de AV beslissen om de meer geplaatste zonnepanelen te verwijderen of te laten verwijderen op koste van de overtreder…..goedschiks of via de vrederechter.
Als trouwe lezer zou u moeten weten dat :
De wetgevende macht is de VME en de uitvoerende macht de syndicus…..het is de VME / AV die beslist en diegene, die de statuten , reglementen en de reeds genomen AV beslissingen niet respecteert , dan kan de VME/AV optreden . Ook een mede eigenaar kan in eigen naam handelen…denk maar aan burenruzies , niet respecteren van de statuten/reglementen ect…. waar de AV géén beslissing over neemt dan kan de individuele mede eigenaar buiten de VME om , zelf beroep doen op de vrederechter conform
Art. 3.92.Rechtsvorderingen (577-9)
…………..
Iedere mede-eigenaar kan echter alle rechtsvorderingen alleen instellen betreffende zijn kavel, na de syndicus daarover te hebben ingelicht die op zijn beurt de andere mede-eigenaars inlicht.
Afsluitend:
De statuten , reglementen , de rechtsgeldige AV beslissingen zijn de wet voor die VME ook voor de syndicus….maar het is de AV die beslist . (de syndicus kan in uitzonderlijke gevallen en bij hoogdringendheid bewarend optreden…maar dit is niet van toepassing als een bewoner/mede eigenaar zich niet houdt aan de gemaakte afspraken ! MAAR en wel kan het notarieel reglement van mede eigendom bepalingen bevatten waar men bevoegdheden en opdracht geeft aan/voor de syndicus en uiteraard moet de syndicus deze dan ook toepassen , uitvoeren , ongeacht &het syndicuscontract !)
Lees ook even na wat de VME is overeengekomen , syndicuscontract….en lees ook wat is er bepaalt in het notarieel reglement van mede eigendom en in het RIO mbt. de syndicus , de syndicus dient eveneens deze bepalingen te respecteren….welke bevoegdheden en opdracht heeft deze gekregen….maar staan niet in het syndicuscontract ?
tip : lees Syndicus Contract Overeenkomst – Informatiepunt voor Mede-Eigenaars
en herlees uw post/tussenkomst …..Ik wil ons niet bestoeffen, want eigenaars of huurders gaan dikwijls niet akkoord met ons, maar dan halen wij de reglementen naar boven. Wij communiceren ook veel met elkaar, de eigenaars en bewoners via mail om aan te geven dat er bv werken zijn of er dingen gebeuren die niet mogen, en dit werkt vooralsnog sinds 4 jaar prima. en het daarop volgend antwoord…..in Nieuw tuinbedrijf start zonder overleg het onderhoud van het parkgebied. (vervolg) – Informatiepunt voor Mede-Eigenaars
