Beste;
Ik ben eigenaar – syndicus in een klein appartementsgebouw van 4 units, en heb een vraag aangaande de jaar-afrekening van de gemeenschappelijke kosten binnen onze vereniging.
Al jaren maak ik de afrekening als volgt:
Ons boekjaar loopt van 1/1/xxxx tot 31/1/xxxx.
Ik verzamel alle facturen (brandverzekering , poetsbedrijf, BA verzekering, …..) over het ganse boekjaar , en verdeel deze over de units ifv de duizendsten. Vervolgens wordt het bedrag verminderd met de kwartaal voorschotten van elke appartement eignaar, en het saldo wordt terugbetaald. Naar mijn inzien is dit correct en alle eigenaars zijn er tot nu toe (al 10 jaar steeds akkoord geweest met deze werkwijze)
Begin 2025 heeft 1 eigenaar zijn appartement verkocht, en vroeg hij zijn “afrekening”. Ik heb hem verteld dat hij moest wachten tot het einde van het boekjaar, en dat ik dan de afrekening kon maken.
Ik heb deze opgemaakt op dezelfde manier, en de kosten eigen aan het verkocht appartement verdeeld tussen de verkopende eigenaar, en de nieuwe eigenaar. (Het appartement is verkocht op 30/1/2025, en ik heb aldus 30/365 van alle kosten toegewezen aan de verkopende eigenaar, en 335/365 van alle kosten aan de nieuwe eigenaar.
De verkopende eigenaar is het niet eens met deze afrekening, en meer bepaald aangaande het deel van de brandverzekering (de grootste uitgavenpost in onze VME)
Benadering verkopende eigenaar:
De brandverzekeringspolis loopt van 1/9 tot 31/8. De verkopende eigenaar is de mening toegedaan dat hij van deze betaling recht heeft op “het niet gebruikte stuk”, namelijk zijn aandeel in de betaling die midden 2024 is gedaan, en dit voor de periode van de verkoop (30/1/2025) tot het einde van de verzekerde periode (31/8/2025)
Mijn benadering als syndicus:
Het is mijn mening dat dit eigenlijk niet van toepassing is, en dat de situatie de volgende is:
Ons boekjaar loopt van 1/1/xxxx tot 31/12/xxxx, en in elk van deze boekjaren komt 1x de Volgens mij heeft hij helemaal geen “recht” op een terugbetaling van de periode 30/1/2025 tot 31/8/2025 (betaling van de brandverzekering midden 2024). Hij dient in 2024 hiervan zijn deel te betalen ifv de 1000en.
Op het einde van het boekjaar 2025 dient hij zijn deel van de brandverzekering factuur (dewelke valt midden 2025) te betalen voor de dagen dat hij eigenaar geweest is (30/365 voor de verkopende eigenaar – 335/365 voor de kopende eigenaar. )
Kan u ons meegeven welke de juiste benadering is ? Alvast bedankt.
1 Antwoord
Het appartement is verkocht op 30/1/2025,
De brandverzekeringspolis loopt van 1/9/24 tot 31/8/25
Ons boekjaar loopt van 1/1/xxxx tot 31/1/xxxx.
De periode/dekking van de blokpolis voor de verkopende eigenaar is van 1/9/24 tot/met 30/1/2025 , in principe verrekend de notaris bij de authentieke akte , pro rata , het polisbedrag/blokpolis , tss de verkoper en koper…..het immers zo dat de gewone lasten gedragen wordt door de nieuwe eigenaar vanaf de dag waarop deze gebruik kan maken van de gemeenschappelijke delen. Wat is er overeengekomen tss verkoper en koper ? en waarom is er géén pro rata verrekend bij de notaris ?
Lees in elk geval aandachtig :
Art. 3.94 Overdracht van een kavel
vooal §5 (cursief/onderlijnd)
§ 5. In geval van eigendomsoverdracht van een kavel:
1° is de uittredende mede-eigenaar schuldeiser van de vereniging van mede-eigenaars voor het gedeelte van zijn aandeel in het werkkapitaal dat overeenstemt met de periode tijdens welke hij geen gebruik kon maken van de gemeenschappelijke delen; de afrekening wordt door de syndicus opgesteld; het aandeel van de kavel in het werkkapitaal, wordt terugbetaald aan de uittredende mede-eigenaar en opgevraagd bij de nieuwe mede-eigenaar;
2° blijft zijn aandeel in het reservekapitaal eigendom van de vereniging.
en
Art. 3.95. Achterstallen in geval van overdracht
en
Gelet op bovenstaande besluit de vrederechter dat de nieuwe-eigenaar, zijnde de koper, in de betaling van de gevraagde kosten moet worden aangesproken en niet de oude mede-eigenaar, de verkopers.
Evenwel kan er een mogelijkheid bestaan tot een contractueel verhaal door de nieuwe eigenaar ten aanzien van de verkopers indien hieromtrent contractuele afspraken waren gemaakt, wat in deze zaak niet het geval was.
https://blog.smartsyndic.be/qa/verdeling-kosten-mede-eigenaar-ingeval-verkoop-appartement/
