Word je eigen syndicus

Statuut wijziging?

0

Beste,

 

Als in de basisakte explicite staat dat iets niet mag, moeten we dan spreken over statuutwijziging als er eigenaars van dat niet mogen wel mogen willen maken, en met welke meerderheid moet dat gebeuren?

 

Vriendelijke groet

Categorie: |
gevraagd Februari 5, 2019

13 Antwoorden

0

(mijn vorige vraag beter gesteld)

Beste,

Als in de statuten, dus de basisakte, staat dat iets niet toegelaten is, of enkel voorbehouden aan een bepaald pand, en meerdere eigenaars willen deze bepalingen wijzigen, spreken we dan over een statuutwijziging, en zo ja, met welke meerderheid moet dat geschieden: unaniem, 4/5; 3/4;2/3 of 50% + één aandeel?

Vriendelijke groet

0

Geachte

 

Een wijziging van statuten is mogelijk inderdaad. Afhankelijk van de plek waar de clausule staat, is een gekwalificeerde meerderheid vereist voor de gevraagde wijziging :

  • meerderheid van 2/3 van de stemmen :
    a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft, onverminderd artikel 577-4, § 1/1;
  • meerderheid van vier vijfden van de stemmen :
    a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom;
    b) over de wijziging van de statuten in functie van artikel 577-3, vierde lid;
  • Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars beslist over elke wijziging van verdeling van de aandelen van de mede-eigendom.

Kunt u zo verder  ?

Astrid CLABOTS

CLABOTS

0

Beste Astrid CLABOTS,

 

Bedankt voor het antwoord.

Een bijkomende vraag:  als dat gebruik van gemeenschappelijke delen gaat over commerciële doeleinden van een pand, gaat die slechts 2/3 van de stemmen dan ook op?

 

vriendelijke groet

0

Beste,

 

Kun je een punt dat goedgekeurd of afgekeurd werd op de vergadering, de volgende vergadering opnieuw op de agenda zetten?

 

Vriendelijke groet

0

Beste Astrid CLABOTS,

Ik krijg tegenstrijdige antwoorden.  Om de zakelijke belangen van een pand te wijzigen, toekennen of  wegnemen, (in ons geval de toekenning aan een pand om reclame te mogen maken op en aan de gemeenschappelijke delen, terwijl de basisakte uitdrukkelijk zegt dat dat pand die rechten niet heeft) daarvoor is volgens een andere bron 4/5 van de aandelen vereist, zie helemaal onderaan de tekst die ik hier gekopieerd heb.

Graag uw commentaar. Alvast met dank.

 

Burgerlijk Wetboek:
Art. 577-7.<Ingevoegd bij W 1994-06-30/34, art. 2; Inwerkingtreding : 01-08-1995> § 1. [1 De algemene vergadering beslist :]1
1° bij meerderheid van [2 twee derde]2 van de stemmen :
a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft [2 , onverminderd artikel 577-4, § 1/1]2;
b) [2 over alle werken betreffende de gemene delen, met uitzondering van de wettelijk opgelegde werken en de werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer, waartoe kan worden besloten bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars, onverminderd artikel 577-8, § 4, 4° ;]2
c) [2 ...]2
[1 d) over het bedrag van de opdrachten en contracten vanaf hetwelk mededinging verplicht is, behalve voor de in artikel 577-8, § 4, 4°, bedoelde daden;]1
[1 e) mits bijzondere motivering, over de werken aan bepaalde privatieve delen, die, om economische of technische redenen, zullen worden uitgevoerd door de vereniging van mede-eigenaars.
Deze beslissing wijzigt geenszins de verdeling van de kosten voor deze werken over de mede-eigenaars.]1
2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen :
a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de medeëigendom;
b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan;
c) over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging;
d) over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden;
e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen [2 dit omvat ook de wijziging van de zakelijke gebruiksrechten ten voordele van één mede-eigenaar op de gemene delen, op voorwaarde dat dit gemotiveerd wordt door het rechtmatig belang van de vereniging van mede-eigenaars, in voorkomend geval, tegen betaling van een vergoeding in verhouding tot de schade die zulks mocht veroorzaken]2;

0

55 vragen en antwoorden voor de syndicus

Peter Leysele, Katia Pszeniczko Uitgeverij Kluwwer

ISBN 978-90-4652-889-1

 

blz. 155

 

38.WANNNER ER EEN DEFINITIEVE BESLISSING VOORLIGT, KAN DEZEDAN HET JAAR NADIEN OPNIEUW TERSTEMMNG AAN DE ALGEMENE VERGADERING WORDEN VOORGELEGD ?

 

Wat zegt de rechtspraak voor de wetswijziging d.d. 2 juni 2010….hierover ?

 

Neen. Artikel 577-9, § 2 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat eenmede-eigenaar die niet akkoord kan gaan met een beslissing die door de vergadering werd genomen, deze beslissing binnen een vervaltermijn van 3 maanden in rechte dient aan te vechten

 

 

(Volgens vier bladzijden met verdere commentaar en bespreking van vonnissen met daarin 🙂

 

Een dagordepunt laten herleven om er terug over te kunnen beslissen en zo opnieuw in rechte zou kunnen opgetreden worden, dient alsrechtsmisbruik te worden aanzien.

 

Nuance : Er dient een uitzondering te worden gemaakt wanneer er zichgewijzigde omstandigheden voordoen of hebben voorgedaan.

 

In die gevallen is het wel gerechtvaardigd dat hetzelfde en reeds beslisteonderwerp opnieuw ter stemming aan de vergadering wordt voorgelegd.

 

 

………………………………….

 

(Bij  het slot van zijn antwoord wijst de auteur op verandering van termijn (3 wordt 4) ingevolge de wetswijziging 2010).

 

 

 

 

 

Tip :

 

Koop (of ontleen) het boek.

 

Stuur op basis daarvan nu reeds een aangetekende brief aan de syndicus.

 

 

Mocht in een volgende bijeenroeping nogmaals het agendapunt voorkomen, leg dan klacht neer :

http://www.biv.be/tuchtrechtspraak/een-tuchtklacht-indienen/klachtenformulier-voor-deontologische-overtreding

 

 

0

Beste dilbeccha,

Je schrijft:

Nuance : er dient een uitzondering te worden gemaakt wanneer er zich gewijzigde omstandigheden voordoen of hebben voorgedaan.

Maar wat als we vrij kort na de vergadering te weten komen dat er een niet kwaadwillige vergissing of fout gebeurd is bij het goedkeuren van een agendapunt? Ik heb het dan bijvoorbeeld over zich vergissen in de vereiste meerderheid: iedereen dacht dat 2/3 voldoende was, wat nipt behaald werd, maar de wet vereist desaangaande 3/4 of zelfs 4/5.

0

Niet ik maar de auteur van het boek schrijft…….

 

 

Stel :

Een ME stelt voor werken te doen aan alle terrassen om de waterdichtheid (=gemeenschap) te verbeteren.

Geweigerd in de AV.

 

Na 2 jaar wordt betonrot vastgesteld.

Hier gaat het duidelijk om een gewijzigde toestand.

 

 

Uw casus valt onder de rechter (4 maanden na AV ! ).

 

Beroepsverantwoordelijkheid syndicus ?

 

0

Bedankt, dilbeccha, een duidelijk voorbeeld is dat, maar heb je ook een antwoord op mijn voorbeeld?  Het gaat over een VME zonder syndicus, alleen een rekenplichtige die het verslag opstelt.   Voor mijn part is de vergadering volledig rechtsgeldig verlopen, alleen de conclusie of verdict bij agendapunt X moet gewijzigd worden in niet goedgekeurd omwille van geen 4/5 meerderheid. Als iedereen ervan overtuigd kan worden dat we daar inderdaad in de fout gegaan zijn, is er, volgens mij, dan ook geen probleem om een aangepast verslag op te sturen en te laten goedkeuren.

0

Sorry het nogmaals te herhalen maar in een niet-wetsconforme VME kunt u GEEN beroep doen op de juridische mogelijkheden en bescherming van de wet appartementsmede-eigendom :

(B.W. Art. 577-3 tot 14).

 

Voor u geldt enkel :

B.W. Art. 577-2

0

Beste dilbecha,

Het maakt niet uit of ik beroep kan doen op bescherming van de wet appartementsmede-eigendom, ik heb maar één vraag: klopt het dat er 4/5 meerderheid nodig is voor het gestemde agendapunt, ja of nee? Als ik dat duidelijk is, zullen 'de verliezers' zich erbij neerleggen, en wordt het verslag aangepast.

Hieronder waarover het precies gaat:

Onze appartementsblok telt 7 kavels, op de gelijkvloerse verdieping 3 winkelpanden. Alleen de eigenaar van pand A is volgens de basisakte gerechtigd om aan én vóór zijn gevel reclame te maken. Dezelfde eigenaar kocht meerdere jaren terug ook winkelpand B, wat een krantenwinkel was. Het winkelpand hield zich aan de wetgeving en maakte alleen reclame achter de vitrine, niet op de gemene delen. Toen het pand een bloemenwinkel werd, wilde de eigenaar ook aan dat pand de zakelijke gebruiksrechten geven die pand A heeft, dus reclame maken aan en voor de gevel, wat inhoudt dat de gemeenschappelijke eigendom aangewend wordt voor het uitstallen van koopwaar. Op de vergadering van 5-2-3019  wist de desbetreffende eigenaar, samen met eigenaar van pand C (kapper), met een nipte meerderheid van 2/3 zijn eis door te drukken. Hij verzekerde ons dat 2/3 volstond, aldus zijn raadsman. Enkele dagen na de vergadering en wat opzoekwerk, las ik in het Burgerlijk Wetboek over ‘wijzigingen van de zakelijke gebruiksrechten’, meer bepaald welke meerderheid vereist is om die door te voeren. Ik lees dat zelfs een 3/4 meerderheid niet volstaat, maar wel een 4/5 meerderheid. M.a.w. het agendapunt werd naar mijn mening op onrechtmatige wijze goedgekeurd, of zie ik dat verkeerd?  Wij hebben geen syndicus, enkele een rekenplichtige die het verslag opmaakt

0

SLOTANTWOORD :

 

 

http://blog.smartsyndic.be/gebruiksvoorwaarden/

 

”……..De juridische correctheid van de volledige inhoud (bv. artikels, berichten, reacties op zulke artikels, enz.) van deze website kan niet gewaarborgd worden. We raden daarom aan om steeds een erkend raadsman of raadsvrouw te consulteren.  ……..”

 

0

Toch bedankt. Het is niet omdat jullie me toevallig in deze niet echt hebben kunnen helpen, dat ik jullie inspanningen niet apprecieer. Ik ben ervan overtuigd dat hier al velen verder geholpen werden.

 

Vriendelijke groet

Als u deze informatie interessant vond, laat ons dan toe om u verder te blijven informeren met tips en weetjes over wat kan en niet in uw mede-eigendom (het is gratis).

Uw e-mail adres:

Uw Antwoord

Voordat u op "Inzenden" klikt: Conform de gebruiksvoorwaarden van dit forum, er mogen geen namen van organisaties, persoonsnamen of andere persoonlijke gegevens vermeld worden in antwoorden of vragen. Controleer dit voordat u op "Inzenden" klikt.

  • 12345678910
Share This