Word je eigen syndicus

Liftkosten betalen met reservekapitaal?

0

Beste,

Situatie: appartementsgebouw met 7 mede-eigenaars, 3 op gelijkvloers, 2 op 1ste verdieping en 2 op 2de verdieping. lift vertrekt op gelijkvloers en bedient de 4 M.E. op 1ste en 2de verdieping. Dus de 3 M.E. op gelijkvloers maken geen gebruik van de lift.

  • Is de lift gemeenschappelijk?
  • De 7 M.E. storten elk eenzelfde jaarlijkse bijdrage op de reservekapitaalrekening. Mag deze rekening aangesproken worden om herstellingen aan de lift uit te laten voeren of voor de vernieuwing ervan?
    Quid dan voor de niet-gebruikers van de lift?
  • Moet er een onderscheid gemaakt worden in de grootte van de jaarlijkse bijdrage in functie van gebruikers en niet-gebruikers van de lift.
  • Kan men de betaling van liftkosten uitsluiten uit het reservekapitaal?

Beste dank, Freddy

|
gevraagd April 25, 2018

9 Antwoorden

0
aanvaard

Met dank voor Uw reacties.

In ons geval vermeldt de basisakte dat alle kosten, herstellingen of vernieuwing ten laste zijn van de 4 liftgebruikers en dat de 3 gelijkvloerse appartementen helemaal niet tussenkomen. De kosten voor de lift worden nu zo correct verrekent in de boekhouding van de rekening van het werkkapitaal.

Maar hoe gebeuren de bijdragen voor het reservekapitaal? Als iedereen eenzelfde bijdrage stort op de rekening van het reservekapitaal kan men de kosten voor zware herstellingen van de lift toch niet zomaar afhalen van deze rekening. Zo betalen de gelijkvloerse appartementen ook mee voor deze herstelling. Dus mijn vraag is hoe de verdeling gebeurt op de rekening van het werkkapitaal ingeval als er zware herstellingen zijn aan de lift? Storten de liftgebruikers een hogere bijdrage in het reservekapitaal en wordt alleen van de verhoogde bijdrage geld afgenomen op het reservekapitaal ingeval van herstellingen aan de lift?

MVG Freddy

0

Uit uw vraag kunnen wij opmaken dat u niet volledig bekend bent met het reilen en zeilen binnen een mede-eigendom.

 

Informeer u grondig :

 

http://cursus.smartsyndic.be/landing/laat-u-niet-langer-in-het-ootje-nemen-door-uw-syndicus/?utm_source=blog&utm_medium=infobanner&utm_campaign=smartsyndic-course-owner

http://www.biv.be/sites/default/files/download_document/wet-mede-eigendom-uittreksel-burgerlijk-wetboek-v02-10-2015.pdf

https://www.notaris.be/nieuws-pers/brochures/downloads/47

 

http://www.dmvb.be/syndicus.pdf

sterk verouderd (2003) maar goede redactie

 

 

0

Herlees uw basisakte.

 

Gemeenschappelijk : zie basisakte : nagenoeg altijd maar soms is opgenomen in de basisakte dat de ”gelijkvloersen” niet deelnemen in de kosten

 

Bijdragen reservekapitaal: zie basisakte : horen te gebeuren volgens quotiteiten

 

Herstellingen lift : gebeuren uit werkkapitaal, voor ontheffing ”gelijkvloersen” zie basisakte

 

Zogezegde modernisatie van de lift (wettelijk opgelegd) gebeurt normaal gesproken volgens quotiteiten

 

Gebruik en niet-gebruik zijn GEEN parameters bij het bepalen van de verdeling van de kosten, enkel de basisakte telt en met een behoorlijke meerderheid in de AV goedgekeurde agendapunten, tevens behoorlijk genotuleerd.

 

Kosten  worden NOOIT betaald uit het reservekapitaal.

0

Geachte

Inderdaad, de statuten geven uitsluitsel.

Dit neemt niet weg dat u middels het plaatsen van een te stemmen agendapunt een aanpassing of wijziging kunt vragen...

Astrid CLABOTS

CLABOTS Advocaten

0

Met dank voor Uw reacties.

In ons geval vermeldt de basisakte dat alle kosten, herstellingen of vernieuwing ten laste zijn van de 4 liftgebruikers en dat de 3 gelijkvloerse appartementen helemaal niet tussenkomen. De kosten voor de lift worden nu zo correct verrekent in de boekhouding van de rekening van het werkkapitaal.

Maar hoe gebeuren de bijdragen voor het reservekapitaal? Als iedereen eenzelfde bijdrage stort op de rekening van het reservekapitaal kan men de kosten voor zware herstellingen van de lift toch niet zomaar afhalen van deze rekening. Zo betalen de gelijkvloerse appartementen ook mee voor deze herstelling. Dus mijn vraag is hoe de verdeling gebeurt op de rekening van het werkkapitaal ingeval als er zware herstellingen zijn aan de lift? Storten de liftgebruikers een hogere bijdrage in het reservekapitaal en wordt alleen van de verhoogde bijdrage geld afgenomen op het reservekapitaal ingeval van herstellingen aan de lift?

 

0

 

”Dus mijn vraag is hoe de verdeling gebeurt op de rekening van het werkkapitaal ingeval als er zware herstellingen zijn aan de lift?”

 

U bedoelt waarschijnlijk : reservekapitaal.

 

Naar ons aanvoelen is de rekening reservekapitaal een en ondeelbaar.

 

Op het ogenblik dat beslist wordt de rekening reservekapitaal aan te spreken, zal tevens een beslissing genomen moeten worden over de verdeling werk-/reservekapitaal en de verdere uitsplitsing onder de mede-eigenaars.

 

 

Ook :

http://blog.smartsyndic.be/qa/modernisering-van-de-lift/

https://cdn.nimbu.io/s/1jn2gqe/assets/Mede-eigendom_beleidsaanbeveling_NL_Spreads.pdf

blz. 8 1ste kolom Vervangen van artikel 577-7, § 1, 1°, a)

0

# Frema  Dus mijn vraag is hoe de verdeling gebeurt op de rekening van het werkkapitaal ingeval als er zware herstellingen zijn aan de lift?

Een professionele syndicus zal een boekhoudprogramma hebben dewelke voor elke eigenaar en zelfs voor elk kavel (appartement, parking, berging) het gespaarde reservekapitaal netjes bijhoudt.  Het is op die manier niet nodig om aparte reservekapitalen op aparte fysieke rekeningen aan te leggen, dit kan makkelijk op 1 spaarrekening aangezien de achterliggende verdeling is vastgelegd in een lijst in de boekhouding van de VME, dewelke op elk moment kan geconsulteerd worden.

Indien er bepaalde werken dienen gefinancierd te worden met dit spaargeld, dan dient dit te worden beslist op een algemene vergadering. Tegelijkertijd wordt daar ook de kostenverdeling van deze werken beslist. De syndicus zal vervolgens volgens de afgesproken verdeling het geld 'opnemen' uit elk spaarpotje. (bv. voor liftwerken wordt er niets uit de spaarpot genomen van de gelijkvloerse kavels, enkel uit de spaarpotjes van de appartementen op verdiep, wat logisch is want de desbetreffende factuur zal ook enkel aan de appartementen op verdiep aangerekend worden).

Op deze manier is het probleem volledig achterhaald. Het enige probleem wat er op termijn kan overschieten is dat de spaarpotjes van sommige kavels op den duur 'op' is terwijl andere nog veel spaarpot overhebben. Maar zelfs dat hoeft geen probleem te zijn. Immers kan men dan nog steeds beslissen om bv. dakwerken te financieren met het resterende spaargeld. De factuur van de dakwerken zal in de afrekening verdeeld worden en de resterende spaargelden op elk spaarpotje zal bij de juiste eigenaar in mindering gebracht worden. Voor zij met een lege spaarpot zal de afrekening dus zwaarder zijn dan voor zij die nog spaargeld hadden staan.

Gwenn Goormans
Algemeen Directeur

 

 

0

Boekhouding hoort kavelgericht te zijn.

 

https://www.cbn-cnc.be/nl/adviezen/uitgewerkt-voorbeeld-bij-het-minimum-genormaliseerd-rekeningenstelsel-voor-verenigingen

 

”In geval van eigendomsoverdracht van een kavel blijft het aandeel van uittredende mede-eigenaar schuldeiser in het reservekapitaal evenwel eigendom van de vereniging van mede-eigenaars15. Om dit onderscheid duidelijk te stellen wordt het onderscheid gemaakt tussen het over te dragen reservekapitaal en het over te dragen werkkapitaal.”

 

 

”Zoals reeds hoger aangegeven, worden de verschillende passiefrekeningen best opgedeeld per kavel zodat per saldo op het einde van elke rapporteringsperiode de juiste schuld aan werk- en reservekapitaal per kavel tot uiting komt.”

 

0

Uiteraard heeft iedereen er belang bij apothekersrekeningen te vermijden maar indien men kan vermoeden dat de vermoedelijke kosten in de toekomst zeer disparaat zullen zijn:

http://www.ejustice.just.fgov.be/mopdf/2018/07/02_1.pdf

blz. 53506 Art. 163  2 °

dan kan men overwegen aan de inkomstenzijde (tijdelijk?) verschillen te maken.

Als u deze informatie interessant vond, laat ons dan toe om u verder te blijven informeren met tips en weetjes over wat kan en niet in uw mede-eigendom (het is gratis).

Uw e-mail adres:

Uw Antwoord

Voordat u op "Inzenden" klikt: Conform de gebruiksvoorwaarden van dit forum, er mogen geen namen van organisaties, persoonsnamen of andere persoonlijke gegevens vermeld worden in antwoorden of vragen. Controleer dit voordat u op "Inzenden" klikt.

Share This